90% khách mua là để đầu tư, BĐS vùng ven liệu có “chết” sau mùa dịch?

Tình hình kinh tế khó khăn khiến giới đầu tư bất động sản (BĐS) có xu hướng tích trữ dòng tiền thay vì đổ xô đầu tư. Thị trường BĐS vùng ven, nơi có tới 90% nhu cầu mua đến từ giới đầu tư liệu có điêu đứng vì thiếu giao dịch?

Chỉ 10% người mua nhà đất tỉnh là để ở

Chia sẻ về thị trường BĐS các tỉnh vùng ven TP.HCM là Đồng Nai, Long An, Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu, chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng, làn sóng đầu tư nhà đất dịch chuyển từ vùng trung tâm ra các tỉnh ngoại thành đã khiến thị trường này sôi động trong 2 năm trở lại đây. Giá BĐS tại các tỉnh giáp ranh, lân cận Sài Gòn vì vậy cũng đang tăng khá cao. Nhiều khu vực giá đất tiệm cận mức chào bán tại TP.HCM.

Tuy nhiên mặt trái của làn sóng đầu tư BĐS vùng ven chính là, chỉ có khoảng trên dưới 10% người mua nhà đất tại các đô thị ở Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu là để ở, số còn lại gom hàng chờ tăng giá bán kiếm lời, thậm chí là đầu cơ lướt sóng.
 

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, sự hình thành của các khu đô thị quy mô được xem là điểm nhấn đáng chú ý tại thị trường nhà ở các tỉnh lân cận TP.HCM. Các khu đô thị này được hình thành dọc theo các tuyến giao thông kết nối Thành phố và các tỉnh thành nên rất được khách Sài Gòn ưa chuộng. Nhưng phần lớn nhà đầu tư đến từ TP.HCM mua BĐS ở các tỉnh lân cận là để đầu tư. Họ tìm kiếm các sản phẩm BĐS và “xuống tiền” từ giai đoạn đầu tiên, sau đó đợi tăng giá và bán lại. Bài toán làm sao để thu hút được cư dân về sinh sống tại những khu đô thị này rất khó khăn. Thị trường đã chứng kiến những khu đô thị dù bán xong gần chục năm vẫn không có người về sinh sống. Điều này không chỉ làm giảm giá trị sản phẩm nhà đất mà còn gây lãng phí lớn.

Bên cạnh đó, việc giá đất tại thị trường vùng ven tăng mạnh trong các năm gần đây cũng khiến nhiều người mua có nhu cầu định cư gặp khó khăn. Do là sản phẩm chủ yếu mua đầu tư nên nhà đất tỉnh thường xuyên bị chuyển nhượng sang tay khiến giá bán tăng cao qua từng giai đoạn, gây ra không ít cơn sốt ảo, tác động tiêu cực đến thị trường. 2020 vẫn là năm khó khăn cho thị trường BĐS. Nguồn tài chính từ đối tượng đầu tư cá nhân không còn dồi dào, lại phải tập trung ưu tiên các hoạt động kinh doanh riêng nên nhu cầu đầu tư dự báo sẽ giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, P.TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, trong 6 tháng đầu năm nhu cầu giao dịch nhà đất đang phân hóa mạnh giữa các đối tượng khác nhau. Nhu cầu tìm kiếm BĐS chủ yếu đến từ đối tượng người mua ở thực thay vì giới đầu tư. Điều này được thể hiện rõ qua việc, lượng tìm kiếm về sản phẩm bình dân, nhà ở có giá trung bình cao gấp 5 lần so với lượt tìm kiếm các sản phẩm cao cấp. Tình hình dịch bệnh khiến nhà đầu tư BĐS có tâm lý thủ tiền trong giai đoạn gần đây và không mạnh tay với các khoản đầu tư, nhất là ở thị trường lạ.  

Dòng vốn đầu tư khó khăn, BĐS vùng ven liệu có giảm nhiệt?

Trong tình trạng khu vực trung tâm không còn nhiều dự án mới do quỹ đất hạn hẹp, kết nối hạ tầng giữa vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển, xu hướng dịch ra những khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… được xem là giải pháp tất yếu của thị trường.

Cụ thể, số liệu báo cáo thị trường quý 2/2020 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, nhu cầu tìm mua BĐS của người dùng với thị trường nhà đất các tỉnh phía Nam tăng mạnh hơn, vượt qua lượng quan tâm nhà đất tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. 7 tỉnh miền Nam đang ghi nhận sự quan tâm của người mua BĐS tăng lần lượt là Bình Dương tăng 21%, Long An tăng 54%, Kiên Giang tăng hơn 42%, Đồng Nai và Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 40%.
 

Giáo sư Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cho rằng, nguồn cầu lớn về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao trong khi trên địa bàn thành phố hạn chế cấp phép dự án mới, xu hướng “dòng tiền” tất yếu phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Trong dòng chảy đó, với những điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông và vị trí sát vách TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước đang có những lợi thế lớn. Chính vì vậy sức mua của thị trường trong thời gian tới sẽ tập trung vào các thị trường vùng ven, nhất là các khu đô thị với quy hoạch bài bản.

Ông Nguyễn Minh Hoà cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM vẫn ở mức cao cũng khiến người mua nhà tìm kiếm cơ hội là các sản phẩm đất nền tỉnh lân cận có mức giá phù hợp. Nếu trước đây người dân khi sinh sống tại đô thị vệ tinh luôn lo ngại nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi ngoại thành kém xa trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới cùng sự đầu tư của các chuỗi bán lẻ quy mô.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam, dù là xu hướng tất yếu nhưng mua BĐS vùng ven cũng có nhiều vấn đề cần cân nhắc. Tỷ suất sinh lời của các dự án tỉnh chịu tác động từ nhiều yếu tố như uy tín chủ đầu tư, tiện ích, hạ tầng, chất lượng sản phẩm, vị trí dự án, cảnh quan.

“Khi đầu tư thị trường tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Thị trường tỉnh đang tập trung phát triển dòng sản phẩm khu đô thị quy mô. Các khu đô thị mới thường không phục vụ nhu cầu ở ngay, nên chưa thể mua đi bán lại nhanh mà buộc phải chờ đợi thêm. Nhà đầu tư nên xác định kỳ vọng tăng giá có khả thi hay không, hiệu suất sinh lời là bao nhiêu và thanh khoản ra sao, thời gian chờ là bao lâu. Nên tìm hiểu kỹ khu vực đầu tư trước khi chọn mặt gửi vàng, đừng đi theo xu hướng đám đông", ông Kiệt khuyến cáo.