Mua nhà hay thuê nhà có lợi hơn?
Nhà cửa gần như là khoản chi lớn nhất của mọi người. Chúng ta phải đưa ra quyết định hết sức hợp lý khi nói đến lựa chọn nhà ở. Nhà cửa là một vấn đề hết sức phức tạp không chỉ đơn thuần là một quyết định tài chính. Quyết định chỗ ở còn phải phụ thuộc rất lớn vào cảm xúc của chúng ta.
Trong nhiều thập kỷ qua, người ta vẫn còn rất nhiều ác cảm đối với việc thuê nhà. Kết quả là, con người sẽ có xu hướng quyết định mua nhà hơn là thuê nhà. Đó có thể là một quyết định tốt hoặc không tốt. Vấn đề là chủ sở hữu quyết định mua nhà dựa trên quan niệm "sở hữu luôn luôn tốt hơn là thuê". Nhiều người không hiểu mấu chốt này để xem xét coi nên quyết định mua hay thuê.
Đo lường chi phí thuê và mua
Gần đây tôi đã xem một video rất hấp dẫn của Ben Felix, một người Canada làm quản lý danh mục đầu tư. Ben lập luận rằng cách hợp lý để quyết định nên thuê hay mua là so sánh chi phí thuê với chi phí mua.
Chi phí thuê nhà hàng tháng rất đơn giản. Nó tương đương với số tiền thuê nhà bạn phải trả.
Chi phí hàng tháng để sở hữu một ngôi nhà phức tạp hơn. Chi phí sở hữu nhà có thể được chia thành ba loại.
1. Thuế bất động sản
2. Chi phí bảo trì
3. Chi phí vốn
Quy tắc 5%
Ben đã đưa ra một phép tính đơn giản để giúp bạn đánh giá quyết định thuê hay quyết định mua mà ông gọi là "quy tắc 5%". Quy tắc này sẽ so sánh chi phí sở hữu hàng tháng với chi phí thuê. Quy tắc 5% là ước tính của 3 chi phí chỉ xuất hiện khi bạn là chủ nhà, còn thuê nhà thì không có những chi phí này.
1. Thuế bất động sản thường được coi là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần đầu tiên của quy tắc 5%.
2. Chi phí bảo trì cũng được giả định là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần thứ hai của quy tắc 5%.
3. Chi phí vốn được giả định là 3% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần cuối cùng của quy tắc 5%.
Để tôi mở rộng chi phí vốn cho bạn xem.
- Để mua một ngôi nhà, bạn phải cọc một khoản tiền mặt. Thường là 20% giá trị của ngôi nhà, điều đó có nghĩa là bạn cần xuất vốn 80% còn lại bằng một khoản thế chấp.
- Khoản cọc là vốn chủ sở hữu của bạn.
- Khoản thế chấp là nợ của bạn.
- Cộng khoản nợ và khoản thế chấp lại với nhau sẽ được 100% giá trị của căn nhà.
- Chi phí vốn = chi phí nợ + chi phí vốn sở hữu.
Chi phí nợ được đo bằng lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp. Ben xem xét dữ liệu và kết luận rằng hầu hết các khoản thế chấp hiện đang được ban hành ở Canada có lãi suất 3%. Do đó, chi phí nợ của bạn là 3%.
Nhưng còn vốn chủ sở hữu căn nhà thì sao, làm thế nào mà nó có thể được coi là một "chi phí" của chủ sở hữu căn nhà? Tiền mặt bạn cọc để mua nhà có một chi phí cơ hội. Đây là sự khác biệt về lợi nhuận giữa thị trường chứng khoán toàn cầu và bất động sản.
- Công ty Ben dự kiến lợi nhuận hàng năm cho bất động sản 3% và lợi nhuận hàng năm từ thị trường chứng khoán toàn cầu là 6,57%.
- Sự khác biệt, 3,57%, là chi phí cơ hội hàng năm khi đầu tư vào một tài sản bất động sản (mua nhà) so với đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Ví dụ: nếu bạn cọc 100.000 USD tiền mặt để mua một căn nhà, chi phí cơ hội hàng năm của bạn khi đầu tư vào bất động sản so với thị trường chứng khoán là 3,570 USD (3,57%).
Để thận trọng, Ben giảm chi phí cơ hội dự kiến từ 3,57% xuống còn 3%. Giả sử tỷ lệ thế chấp là 3% (chi phí nợ) và chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu ở mức 3% tổng chi phí vốn cho chủ nhà là 3% mỗi năm. Đây là phần cuối cùng của quy tắc 5%.
- Thuế bất động sản: 1%
- Bảo trì: 1%
- Chi phí vốn: 3%
Điểm hoà vốn giữa việc mua và thuê.
Đây là cách mà quy tắc 5% hoạt động.
- Nhân giá trị căn nhà của bạn với 5%.
- Chia 12.
- Kết quả sẽ là điểm hòa vốn cho thấy giá thuê sẽ tương đương với giá mua về mặt tài chính.
Xét ví dụ dễ hiểu nhất sau đây. Giả sử bạn đang cân nhắc có nên mua một căn nhà giá 500.000 USD hay không.
- Nhân giá trị của ngôi nhà với 5% = 25.000 USD
- Chia số đó cho 12 = 2,083 USD.
- 2,083 USD là điểm hòa vốn hàng tháng khi sở hữu ngôi nhà đó
Nếu bạn có thể thuê một ngôi nhà tương đương với giá dưới 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên thuê.
Nếu giá thuê một căn nhà tương đương lớn hơn 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên mua.
Điều tôi thích ở quy tắc 5%.
Ben thừa nhận rằng quy tắc 5% là một sự đơn giản hóa và nó không cung cấp chi phí chính xác. Tuy nhiên, việc áp dụng công thức này buộc bạn phải xem xét tất cả các chi phí, bao gồm cả chi phí cơ hội khi sở hữu một ngôi nhà.
Quy tắc 5% sẽ cung cấp một kết quả rõ ràng trong thị trường bất động sản quá đắt đỏ. Hãy xem xét trường hợp của Toronto, giá nhà trung bình ở đây là khoảng 1 triệu USD. Cọc 20% yêu cầu bạn phải có 200.000 USD tiền mặt và ĐỒNG THỜI yêu cầu một khoản thế chấp 800.000 USD.
Quy tắc 5% sẽ cho chúng ta biết rằng bạn sẽ có lợi hơn nếu thuê một ngôi nhà với giá dưới 4.166 USD mỗi tháng. Chi phí thuê trung bình ở Toronto là 2.260 USD. Từ góc độ tài chính, bạn nên thuê nhà hơn là mua nhà nếu bạn sống ở Toronto.
Một vài con số có lợi thế khác.
Khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn có toàn quyền kiểm soát những người sống trong ngôi nhà đó. Thông thường, người thuê nhà không có loại kiểm soát đó.
Có nghĩa là bạn có thể kiếm thêm thu nhập bằng cách cho thuê phòng trong nhà. Quay trở lại với ví dụ ngôi nhà trị giá 500.000 USD.
- Ví dụ ngôi nhà đó có 3 phòng ngủ.
- Nếu bạn cho thuê 2 phòng ngủ còn lại với giá 1.000 USD mỗi tháng thì bạn sẽ có thêm thu nhập 24.000 USD một năm.
- Vậy thì việc sở hữu sẽ có lợi thế hơn.
Tôi biết rằng không phải ai cũng sẽ thoải mái khi có bạn cùng phòng. Tuy nhiên, từ quan điểm tài chính thuần túy, việc này giúp bạn giảm đáng kể chi phí sở hữu nhà.
Giống như mọi quyết định tài chính, ở đây cũng có một chi phí cơ hội. Nếu bạn chọn sống một mình trong ngôi nhà 3 phòng ngủ, chi phí cơ hội cho sự riêng tư là chi phí sở hữu nhà. Nếu bạn chọn cho thuê phòng trống, bạn có thể yêu cầu người thuê trả một khoản hay trả hết tất cả các chi phí sở hữu nhà, và chi phí cơ hội của bạn lúc này sẽ là mất đi sự riêng tư.
Chỉ có bạn mới có thể quyết định bạn đáng phải trả loại chi phí nào.